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El administrador hipotecario de un consumidor es responsable de manejar las transacciones en la cuenta hipotecaria de su vivienda, y los administradores tienen el poder de poner la propiedad de la vivienda de los prestatarios en un gran peligro si utilizan prácticas abusivas o perjudiciales en sus métodos de cobro.
Otras empresas se encargan de la gestión regular de las cuentas de los prestatarios, lo que incluye el cobro de los pagos mensuales y el manejo de las cuentas de depósito de garantía.
Y esas empresas de terceros tienen el potencial de dañar a esos prestatarios al descuidar las asignaciones de sus pagos de manera oportuna, al someterlos indebidamente a procedimientos de ejecución hipotecaria, al descuidar los acuerdos que los prestatarios negociaron con administradores anteriores o al imponer cargos injustos por "seguros forzados".
Algunos administradores pueden cometer errores honestos al manejar las cuentas de los prestatarios. Pero algunos pueden tener un incentivo para desplumar a los prestatarios mediante prácticas abusivas, pensando que pueden obtener ganancias de tarifas adicionales o ejecuciones hipotecarias.
Cuando los prestatarios son víctimas del abuso de los administradores hipotecarios, pueden correr el riesgo de ver aumentados los pagos mensuales, de que disminuya su puntuación crediticia o de perder sus propiedades mediante un procedimiento de ejecución hipotecaria.
LOS PRESTATARIOS DEBEN ESTAR ATENTOS A LOS ABUSOS
La compra de una vivienda suele ser la inversión más cara que realiza un consumidor, por lo que es imprescindible que conozca sus derechos y se proteja de las prácticas fraudulentas para asegurarse de que mantendrá un techo sobre su cabeza.
Los prestatarios están protegidos de las prácticas abusivas de los administradores según las leyes federales que incluyen la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, la Ley de Veracidad en los Préstamos y varios estatutos del estado.
Un administrador hipotecario puede ser considerado legalmente como un cobrador de deudas si recoge el préstamo de un consumidor que está en mora, lo que significa que el prestatario podría tener derechos adicionales en virtud de la Ley de Cobro Justo de Deudas (FDCA), como la protección contra el acoso de las llamadas excesivas, la conducta agresiva de los cobradores de deudas y las amenazas falsas de que su propiedad podría ser confiscada si no puede pagar.
A pesar de estas protecciones legales, los prestatarios aún pueden ser víctimas de tácticas abusivas por parte de los administradores hipotecarios.
Por ejemplo, un administrador puede intentar la táctica ilegal de “doble seguimiento”, es decir, puede tratar de seguir adelante con los procedimientos de ejecución hipotecaria contra un prestatario y al mismo tiempo considerar su solicitud de modificación de préstamo.
Los administradores también están obligados a contabilizar los pagos de los prestatarios el día en que los reciben, y los consumidores deben llevar los registros de cuándo pagaron para evitar que se les apliquen injustamente cargos por demora.
Los prestatarios suelen realizar pagos en cuentas de depósito de garantía mantenidas por los administradores para hacer impuestos a la propiedad y pagar el seguro de propietarios de viviendas, y los pagos en depósito de garantía a menudo se incluyen como parte de los pagos mensuales de la hipoteca.
En un plazo de 45 días a partir de la creación de las cuentas de los prestatarios, los administradores están obligados a proporcionar declaraciones detalladas de los pagos de impuestos y seguros estimados para el año siguiente.
La adición por parte de los administradores del seguro obligatorio, o un seguro “colocado por el prestamista” a una vivienda puede provocar aumentos en la factura mensual de los prestatarios, lo que puede llevar rápidamente a que los prestatarios se retrasen en sus pagos y que corran el riesgo de una ejecución hipotecaria.
Cuando se aplica un seguro obligatorio, como el seguro contra riesgos exigido por la Ley de Protección contra Desastres por Inundaciones de 1973, los administradores generalmente tienen prohibido, según la ley federal, hacer que los prestatarios lo paguen después de haber demostrado que aún tienen cobertura.
Los administradores también se enfrentan a restricciones cuando cobran precios injustamente altos por seguros obligatorios, por ejemplo, basándose en las tarifas de las propiedades más caras.
Cuando los administradores imponen a los prestatarios tasas de prima para los seguros obligatorios, están obligados por la ley a notificarle por escrito con antelación. Y si un prestatario puede demostrar que la cobertura estaba vigente durante un período de tiempo en el que se les cobró una tasa inflada para el seguro obligatorio, el administrador debe cancelar el plan y el reembolso de los pagos de los prestatarios.
CÓMO PODEMOS AYUDAR
El equipo de Consumer Attorneys está aquí para defender a los prestatarios que han sido víctimas de prácticas abusivas por parte de los administradores hipotecarios. Con una gran variedad de métodos abusivos a disposición de los administradores, los consumidores deben buscar la ayuda de abogados con experiencia para elaborar la mejor estrategia para salvarlos de la ejecución hipotecaria. Incluso podemos llevar a los prestamistas abusivos a los tribunales y responsabilizarlos por un pago de daños y perjuicios y honorarios de los abogados.
